Immobilien sind häufig der größte Posten im Nachlass — und gleichzeitig einer der kompliziertesten. Erbschaftsteuer wird auf Basis des aktuellen Verkehrswerts fällig, bevor das Eigentum übertragen wird. Finanzierte Objekte bringen monatliche Zahlungspflichten mit sich, die Mieteinnahmen oft nicht decken. Wer frühzeitig plant, kann Freibeträge nutzen und Familienstreitigkeiten vermeiden.
Testament: Die wichtigste Grundlage
Ein Testament sorgt für rechtliche Klarheit. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge — die oft nicht den persönlichen Wünschen entspricht.
Was im Testament geregelt werden sollte:
- Wer erbt die Immobilie (allein oder in Gemeinschaft)?
- Welche Auflagen gelten (Wohnrecht, Nießbrauch)?
- Wie soll bei mehreren Erben verfahren werden?
Aus unserer Praxis: In Freiburg begleite ich regelmäßig Erbengemeinschaften beim Verkauf. Die häufigste Ursache für monatelange Verzögerungen ist kein fehlendes Testament — sondern unklare Regelungen darin. Ein Satz wie "die Immobilie soll Heinz gehören" reicht nicht, wenn drei weitere Kinder Pflichtteilsansprüche haben.
Steuerliche Aspekte — Freibeträge kennen
Erbschaftsteuer wird auf den Verkehrswert der Immobilie berechnet. Die wichtigsten gesetzlichen Freibeträge (§16 ErbStG):
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
Was Sie tun können:
- Schenkungen zu Lebzeiten nutzen (alle 10 Jahre erneut steuerfrei bis Freibetrag)
- Nießbrauchvorbehalt einsetzen — reduziert den steuerlichen Wert der Schenkung
- Steuerberater frühzeitig einbinden, nicht erst nach dem Erbfall
Immobilien mit laufender Finanzierung
Wenn die geerbte Immobilie noch finanziert ist, treten Erben in die Darlehensverträge ein. Das bedeutet:
- Monatliche Raten müssen weitergezahlt werden
- Mieteinnahmen decken die Rate oft nicht vollständig
- Bei Eigennutzung: volle Rate aus eigenen Mitteln
Wer die finanzielle Last nicht tragen kann oder will, sollte die Erbschaft ausschlagen (innerhalb 6 Wochen nach Kenntnis des Erbfalls) oder das Objekt zeitnah verkaufen.
Wertfeststellung und Übertragung
Der Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt bestimmt die Erbschaftsteuer. Bei mehreren Erben muss vor der Übertragung eine faire Bewertung stattfinden.
Ablauf einer Immobilienerbschaft Schritt für Schritt:
- Erblasser errichtet notarielles Testament
- Nachlassgericht bestätigt Erben, stellt Erbschein aus
- Erben geben Erbschaftsteuererklärung ab
- Erben unterzeichnen Eigentumsübertragungsurkunde
- Dokumente beim Grundbuchamt einreichen → Eigentum eingetragen
Nach der Übertragung entscheiden die Erben über die Nutzung: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen — falls der Erblasser keine Auflagen hinterlassen hat.
Emotionale Dimension nicht unterschätzen
Neben rechtlichen und steuerlichen Fragen bringt jede Erbschaft emotionale Herausforderungen mit sich. Trauer, unterschiedliche Erwartungen und familiäre Spannungen können selbst einfache Entscheidungen blockieren.
Was hilft:
- Offene Gespräche führen, bevor Entscheidungen anfallen
- Erbschaftsangelegenheiten nicht im Akuttrauerfall regeln
- Neutralen Berater (Makler, Anwalt) als Vermittler einsetzen
Fazit
Eine Immobilienerbschaft ist eine rechtliche, steuerliche und emotionale Aufgabe zugleich. Frühzeitige Planung — Testament, Freibeträge, klare Auflagen — erspart Erben enorme Belastungen. Wer geerbt hat und unsicher ist, ob verkaufen, vermieten oder selbst nutzen die richtige Wahl ist: Ich helfe bei der Einschätzung — kostenlos und unverbindlich.