Zwei Gesetze regeln gerade, was Eigentümer in Freiburg und Offenburg bei einer Sanierung beachten müssen. Sie haben inhaltlich nichts miteinander zu tun. Trotzdem werden sie in fast jedem Gespräch, das ich dazu führe, durcheinandergeworfen.
Das eine ist das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Bundesrecht, seit dem 29. Juli 2026 in Kraft, hat das alte Gebäudeenergiegesetz abgelöst und die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch gestrichen. Sie dürfen wieder frei wählen: Wärmepumpe, Gas, Öl, Fernwärme oder Biomasse.
Das andere ist die BW-Solarpflicht. Landesrecht, basiert auf § 23 des Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetzes Baden-Württemberg, gilt seit dem 1. Januar 2023 und hat sich durch das GModG kein Stück verändert. Wer in Freiburg, Offenburg oder im Ortenaukreis das Dach grundlegend saniert und nach diesem Datum mit den Arbeiten begonnen hat, muss mindestens 60 Prozent der geeigneten Dachfläche mit Photovoltaik belegen.
Beide Gesetze kommen aus unterschiedlichen Quellen und laufen unabhängig nebeneinander her. Genau diese Trennung will ich in diesem Beitrag sauber ziehen.
Das GModG seit 29. Juli 2026: Was sich beim Heizungstausch ändert
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist Bundesrecht und regelt, was Sie beim Heizungstausch dürfen. Der wichtigste Punkt zuerst: Die Pflicht, mindestens 65 Prozent der Energie einer neuen Heizung aus erneuerbaren Quellen zu decken, ist weg.
Das klingt nach Entlastung, und das ist es auch. Sie können bei einem Heizungsaustausch wieder zwischen allen gängigen Systemen wählen, ohne dass Ihnen der Gesetzgeber eine Technologie vorschreibt.
Eine regelfreie Zone ist das GModG trotzdem nicht. Zwei Pflichten bleiben. Wer eine Immobilie mit defekter oder veralteter Heizung kauft, muss sie innerhalb einer bestimmten Frist austauschen; das stand schon im alten GEG und gilt unverändert weiter. Und beim Verkauf oder bei der Neuvermietung ist weiterhin ein gültiger Energieausweis Pflicht.
Förderung gibt es trotzdem noch. Wer auf eine Wärmepumpe oder eine andere effiziente Heizung umsteigt, kann in Baden-Württemberg über die KfW (Einzelmaßnahmen-Kredit aus der Bundesförderung Effiziente Gebäude) oder über das BAFA (BEG-Investitionszuschuss) fördern lassen. Als Faustregel merke ich mir: BAFA zahlt einen Zuschuss, KfW gibt einen zinsgünstigen Kredit. Beide Wege stehen nach dem GModG weiterhin offen, der Antrag muss aber vor Baubeginn gestellt werden.
GModG-Roadmap bis 2030: Biotreppe, Energieausweis und die neue Vermieter-Regel
Wer heute mit Öl oder Gas heizt und gerade aufatmet, sollte sich die längere Frist ansehen. Kurzfristig schafft das GModG Wahlfreiheit. Langfristig setzt es trotzdem einen Korridor bis 2045.
Für neue Öl- und Gasheizungen greift ab 2029 die sogenannte Biotreppe: Der biogene Mindestanteil steigt von 10 Prozent im Jahr 2029 auf 15 Prozent (2030), 30 Prozent (2035), 60 Prozent (2040) und schließlich 100 Prozent im Zieljahr 2045. Betroffen sind ausschließlich Neuinstallationen ab 2029. Eine heute bereits eingebaute Gasheizung bleibt davon unberührt. Wer nach 2028 noch eine neue Gasheizung plant, sollte sie aber so auslegen, dass sie später biogene Brennstoffe verarbeiten kann.
Ab 2027 wird der Energieausweis standardmäßig digital ausgestellt, nach einer neuen DIN/TS-Norm. Für Eigentümer mit Verkaufsplänen in den nächsten Jahren ist das bedeutsam: Der Ausweis fließt dadurch präziser in Preisverhandlungen ein.
Für Vermieter ändert sich ab 2028 etwas Konkretes: Bisher trugen Mieter die CO2-Kosten vollständig über die Nebenkosten. Ab 2028 übernehmen Vermieter davon die Hälfte. Bei einem Mehrfamilienhaus in Offenburg-Nordwest oder Freiburg-Haslach mit alter Gasheizung verschlechtert das die Mietkalkulation spürbar. Mit einer sanierten Heizung dreht sich dieser Effekt um.
Das GModG enthält übrigens auch eine eigene, bundesweite Solarpflicht, § 106. Für Eigentümer von Wohngebäuden ist dabei vor allem relevant, was nicht gilt: Private Bestandswohngebäude sind davon ausdrücklich nicht erfasst. Die Pflicht greift ab 2027 nur für neue Nichtwohngebäude über 250 Quadratmeter, ab 2028 für bestehende Gewerbeimmobilien und erst ab 2030 für neue Wohngebäude. Wer ein Einfamilienhaus in Freiburg-Günterstal oder eine Eigentumswohnung in Kehl besitzt, betrifft § 106 GModG also nicht. Was Sie stattdessen betrifft, kommt aus einem ganz anderen Gesetz, und das steht im nächsten Abschnitt.
Landesrecht schlägt Bundesrecht: Die BW-Solarpflicht gilt schon heute
Von allen Sanierungspflichten für Eigentümer in Freiburg und Offenburg ist die BW-Solarpflicht diejenige, die am häufigsten übersehen wird. Der Grund: Viele denken, das GModG habe sie irgendwie mitgeregelt. Hat es nicht. Das Bundesgesetz kümmert sich um Heizsysteme, das Landesgesetz um Photovoltaik bei Dachsanierungen, und beide laufen vollständig unabhängig voneinander.
Rechtsgrundlage ist § 23 des Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetzes Baden-Württemberg zusammen mit der Photovoltaik-Pflicht-Verordnung. Sie gilt seit dem 1. Januar 2023, und zwar ab dem Baubeginn einer grundlegenden Dachsanierung, nicht ab dem Fertigstellungsdatum.
Betroffen sind Gebäude ab 50 Quadratmeter Nutzfläche bei einer grundlegenden Dachsanierung (reine Schadensbeseitigung zählt nicht) mit mindestens 20 Quadratmetern zusammenhängender Dachfläche, sofern die Arbeiten nach dem 1. Januar 2023 begonnen haben. In diesem Fall müssen mindestens 60 Prozent der geeigneten Dachfläche mit Photovoltaik belegt werden. Was als geeignet zählt, wird technisch berechnet; Flächen mit Nordausrichtung oder starker Verschattung fallen raus.
Statt Photovoltaik ist auch Solarthermie zulässig, umgerechnet mit 1 kWp Leistung entsprechend 5,5 Quadratmetern Kollektorfläche. Kombinationen aus beidem gehen ebenso wie eine Installation auf Fassade oder Carport.
Der Nachweis läuft über das Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur, Frist zwölf Monate nach Fertigstellung. Aufsicht führt die untere Baurechtsbehörde: für Freiburg das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald, für Offenburg und den Ortenaukreis das Landratsamt Ortenaukreis. Den Netzanschluss übernimmt Netze BW.
Warum das für unsere Region besonders viel Gewicht hat, zeigt eine Zahl aus dem Gebäudereport 2025 des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg: Knapp 60 Prozent der 2,5 Millionen Wohngebäude im Land wurden vor 1980 gebaut, in einer Zeit ganz ohne heutige Dämmstandards und ohne Solarpflicht. Freiburg-Herdern, Freiburg-Wiehre und die Offenburger Innenstadt haben einen besonders hohen Altbauanteil. Für diese Eigentümer ist die BW-Solarpflicht keine theoretische Frage, sondern wird bei der nächsten Dachsanierung sehr konkret.
Auch Eigentümergemeinschaften sind betroffen. Saniert eine WEG das gemeinsame Dach grundlegend, muss sie die PV-Pflicht erfüllen, entschieden per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Wer eine Eigentumswohnung in Freiburg, Lahr, Kehl oder Gengenbach besitzt und eine WEG-Dachsanierung ansteht, sollte das frühzeitig ansprechen, nicht erst kurz vor der Beschlussfassung.
Ausnahmen von der BW-Solarpflicht: Wann sind Eigentümer befreit?
Nicht jede Dachsanierung löst die Pflicht automatisch aus — bei den Sanierungspflichten für Eigentümer in Freiburg und Offenburg gibt es anerkannte Ausnahmen. Zwei davon gelten ohne gesonderten Antrag: ein Dach, das überwiegend nach Norden zeigt und technisch ungeeignet ist, sowie reine Schadensbeseitigung wie nach einem Sturm, ohne dass die Dachkonstruktion neu gestaltet wird.
Drei weitere Ausnahmen greifen nur nach Härtefallprüfung beim Landratsamt. Steht das Gebäude oder die Dachfläche unter Denkmalschutz und würde eine PV-Anlage das Erscheinungsbild beeinträchtigen, läuft der Nachweis über die Denkmalbehörde, in Freiburg beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald, in Gengenbach oder Achern beim Landratsamt Ortenaukreis. Übersteigen die Kosten für Anlage, Netzanschluss und Systemtechnik bei einem Wohngebäude 10 Prozent der gesamten Sanierungskosten, gilt das als wirtschaftlich unzumutbar. In abgelegeneren Lagen der Ortenau kann es vorkommen, dass Netzanschluss- und Systemkosten allein mehr als 70 Prozent der übrigen Anlagekosten ausmachen; auch das ist ein anerkannter Befreiungsgrund.
Ein Irrtum begegnet mir dabei regelmäßig: Eine bereits vorhandene PV-Anlage wird nicht angerechnet. Wer schon Module hat und das Dach jetzt grundlegend erneuert, muss trotzdem eine neue Anlage installieren, oder eben einen der genannten Gründe nachweisen.
Der Gebäudereport 2025 des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg liefert dazu eine weitere Zahl: 73 Prozent der Wohngebäude in Baden-Württemberg heizen noch mit Öl oder Gas, während im Neubau 2023 bereits 73 Prozent Wärmepumpen eingebaut wurden. Ein erheblicher Teil dieser Bestandsgebäude wird früher oder später eine Dachsanierung brauchen, und dann wird die BW-Solarpflicht aus einem abstrakten Gesetzestext zur ganz konkreten Entscheidung.
Was GModG und BW-Solarpflicht für Ihren Immobilienwert bedeuten
Beide Regelungen zusammen haben eine Folge, die ich in keinem Verkaufsgespräch mehr auslassen kann: Sie treffen den Marktwert Ihrer Immobilie direkt.
In meiner täglichen Arbeit in Freiburg und Offenburg sehe ich seit dem vergangenen Jahr eine klare Verschiebung. Käufer rechnen den Sanierungsstand inzwischen konkret in ihre Preisverhandlung ein. Früher war das ein weicher Faktor. Heute ist es einer, mit dem verhandelt wird.
Aus meiner Praxis: In einem Verkaufsgespräch in Freiburg-Haslach wurde ich dieses Jahr mehrfach direkt gefragt, was die Dachsanierung kostet und ob dann die Solarpflicht greift. Keine allgemeine Neugier, sondern der Einstieg in die Preisverhandlung. Der Käufer hatte recherchiert, kannte die Größenordnung und wollte eine konkrete Summe vom Kaufpreis abziehen. Diese Art der Vorbereitung habe ich vor zwei Jahren noch nicht erlebt. Bei Vermieter-Objekten läuft es ähnlich: Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus in Offenburg-Nordwest prüfen, rechnen die CO2-Umlage ab 2028 schon jetzt in ihre Renditeerwartung ein. Ein unsaniertes Objekt mit alter Heizung bekommt dadurch einen höheren Risikoabschlag. Ein saniertes nicht.
Energieklasse und Sanierungsstand beeinflussen Verkaufspreise in Freiburg und Offenburg inzwischen messbar. Ein Objekt mit Energieausweis-Klasse A oder B und moderner Heizung findet schneller einen Käufer, zu besseren Konditionen, besonders in Stadtteilen mit hohem Vor-1980-Anteil wie Freiburg-Wiehre, Freiburg-Herdern oder der Offenburger Innenstadt.
Unsere internationalen Käufer aus der Schweiz und Frankreich schauen hier besonders genau hin. Freiburg liegt im Dreiländereck, das ist für uns ein echter Teil der Vermarktung, und diese Käufergruppe ist in der Regel gut informiert. Ein modernes Heizsystem und eine bestehende PV-Anlage verkürzen bei ihnen nachweislich die Vermarktungszeit.
Dazu kommt: Die Baupreise für Wohngebäude stiegen in Baden-Württemberg im ersten Quartal 2026 um 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Pressemitteilung Mai 2026). Wer die Sanierung aufschiebt, zahlt bei der Umsetzung mehr und riskiert zusätzlich, dass der niedrigere Energiestandard im Verkaufsgespräch gegen ihn verwendet wird.
Wer in den nächsten zwei bis drei Jahren verkaufen möchte, sollte den eigenen Sanierungsstand jetzt einordnen lassen. Ich biete dafür eine kostenlose Immobilienbewertung für Freiburg und Offenburg an und sage Ihnen dabei auch, welche Maßnahmen den Verkaufserlös wirklich steigern und welche nur Kosten verursachen, ohne am Preis etwas zu ändern.
Für den Kostenvergleich zwischen Ölheizung und Wärmepumpe habe ich einen eigenen Artikel geschrieben: Ölheizung auf Wärmepumpe umrüsten: Kosten und Förderung. Ein Hinweis dazu: Der Artikel nennt noch die alte GEG-Regel zur 65-Prozent-Pflicht, die das GModG inzwischen abgeschafft hat. Ein Update ist geplant.
Fazit
Zwei unabhängige Rechtsebenen, das ist der Kern der Sanierungspflichten für Eigentümer in Freiburg und Offenburg. Die Trennung ist keine Formalie, sie entscheidet über Ihre Planung. Das GModG hat als Bundesrecht die 65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch gestrichen und damit echte Wahlfreiheit geschaffen. Die BW-Solarpflicht gilt als Landesrecht unverändert seit 2023 bei grundlegender Dachsanierung, das GModG hat daran nichts geändert.
Wer beide Pflichten kennt und Heizung und Dach zusammen plant statt getrennt abzuarbeiten, hat die beste Ausgangslage, ob beim selbst genutzten Haus, bei der Rendite einer Kapitalanlage oder beim Verkaufspreis.
Ein Punkt noch für alle, die geerbt oder eine Immobilie geschenkt bekommen haben: Diese Pflichten gehen mit der Grundbucheintragung auf Sie über, sowohl die Heizungstauschpflicht bei Eigentümerwechsel als auch eine laufende Dachsanierung, die Ihr Rechtsvorgänger schon begonnen hat. Prüfen Sie den Stand laufender Baumaßnahmen möglichst schon vor dem Erbantritt oder der Übergabe beim Notar.
Haben Sie konkrete Fragen zu Ihrer Immobilie in Freiburg, Offenburg oder dem Ortenaukreis, ob beim Immobilienverkauf in Freiburg oder beim Immobilienverkauf in Offenburg: Sprechen Sie mich an. Ich ordne Ihren Fall ein und sage Ihnen, welche Schritte für Sie tatsächlich sinnvoll sind.