Wer 2026 ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte — in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden oder Karlsruhe — trifft auf einen Markt, der sich nach schwierigen Jahren klar erholt hat. Der Gutachterausschuss Freiburg — Immobilienmarktbericht 2025 verzeichnete 2025 mit rund 1,25 Milliarden Euro Geldumsatz den höchsten Wert seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 1975. Die Kaufvertragszahlen nähern sich wieder dem Niveau von 2021.
Für Verkäufer ist das eine gute Ausgangslage. Gleichzeitig ist der Markt anspruchsvoller geworden: Käufer vergleichen Energieeffizienzklassen, Banken prüfen Unterlagen genauer, und die Bearbeitungszeiten bei der Finanzierung sind eng getaktet. Wer mit fehlendem Energieausweis, veralteten oder nicht gültigen Grundrissen sowie Wohnflächenberechnung oder ohne Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis / Altlastenverzeichnis in den Markt geht, riskiert Zeitverlust — oder den Platzer des Deals.
Wichtiger Hinweis: Steuerliche Informationen in diesem Artikel sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Bitte wenden Sie sich bei konkreten Fragen an einen Steuerberater.
Wie ist die Marktlage 2026 für Verkäufer in der Region?
Der Immobilienmarkt hat sich nach dem Einbruch 2022–2023 spürbar erholt. Die Zinsen sind zurückgegangen, und die Nachfrage zieht 2026 deutlich an — besonders im mittleren Preissegment.
Freiburg im Breisgau: Eigentumswohnungen erzielen im Wiederverkauf durchschnittlich rund 4.987 €/m² (2024: 4.855 €/m²), Häuser im Schnitt etwa 5.147 €/m². Laut Gutachterausschuss Freiburg wurden 2025 insgesamt 225 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft — deutlich mehr als 2024 mit 177 Verkäufen.
Karlsruhe: Häuser werden aktuell zu durchschnittlich rund 4.201 €/m² gehandelt. Der Markt zeigt sich stabil bis leicht steigend — je nach Lage und Segment zwischen 0,5 und 2 % Zuwachs.
Offenburg: Niedrigeres Preisniveau, aber stabile Nachfrage — Häuser liegen bei rund 3.083 €/m², Wohnungen bei rund 3.312 €/m².
Baden-Baden: Durch die besondere Lage und den internationalen Käufermarkt zeigt sich das Segment hier tendenziell robuster, mit einem ausgeprägten Premium-Anteil.
Was sich 2026 verändert hat: Die Energieeffizienzklasse beeinflusst den erzielbaren Preis stärker als je zuvor. Objekte mit Klasse F, G oder H erzielen Abschläge von bis zu 20–30 % gegenüber gut sanierten Vergleichsobjekten. Das ist kein Randphänomen mehr — es entscheidet über echte Euros am Verkaufspreis.
Welche Unterlagen brauche ich für den Haus- und Wohnungsverkauf?
Das ist die Frage, die Verkäufer am häufigsten unterschätzen. In meiner Praxis sehe ich regelmäßig, dass selbst gut vorbereitete Eigentümer für einzelne Dokumente vier bis acht Wochen warten — zum Beispiel auf den Grundbuchauszug oder auf Unterlagen aus dem Baurechtsamt.
Hier sind die Pflichtdokumente, gegliedert nach Zuständigkeit:
Grundbuch & Kataster
- Aktueller Grundbuchauszug — nicht älter als 3 Monate, beim Amtsgericht beantragen
- Aktueller Lageplan / Flurkarte — beim Katasteramt oder der Stadt
Bau & Technik
- Baugenehmigungen (Originale oder beglaubigte Kopien)
- Grundrisse aller Etagen — wenn nicht vorhanden, Nachmessung durch Architekten beauftragen
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV
- Nachweise zu Modernisierungen: Heizung, Fenster, Dach, Dämmung
Energie
- Gültiger Energieausweis — Pflicht ab der ersten Besichtigung, unaufgefordert vorzulegen
- Ab Mai 2026 gilt eine neue EU-einheitliche Skala (A–G statt A+–H); ältere Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum
Rechtliches
- Grundschuldlöschungen oder Abtretungserklärungen der Bank (falls Grundschulden eingetragen)
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, die letzten drei WEG-Jahresabrechnungen, aktuelle Hausgeldabrechnung und Versammlungsprotokolle
- Bei Mehrfamilienhäusern: Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Wirtschaftlichkeitsnachweise
Für den Notar
- Personalausweis oder Reisepass aller Verkäufer
- Steueridentifikationsnummern aller Beteiligten
↓ Checkliste Unterlagen Haus- & Wohnungsverkauf herunterladen (PDF)
Wie lange dauert es, alle Unterlagen zusammenzustellen?
Realistisch: vier bis acht Wochen — wenn man früh genug beginnt. Die häufigsten Zeitfresser:
- Grundbuchauszug: 1–3 Wochen (Amtsgericht, viele Ämter nur schriftlich)
- Baugenehmigungen aus dem Baurechtsamt: 2–6 Wochen, bei älteren Gebäuden oft nur auf explizite schriftliche Anfrage
- Fehlende Grundrisse: Nachmessen lassen kostet Zeit und Geld (400–900 €, je nach Aufwand)
- Energieausweis neu ausstellen lassen: 1–3 Wochen und 200–500 € — sprechen Sie uns an, wir liefern ihn in der Regel innerhalb einer Woche
Mein konkreter Rat: Starten Sie mit der Unterlagen-Beschaffung, bevor Sie mit einem Makler oder Notar sprechen. So kommt kein Zeitdruck auf, und Sie können Verkaufsstrategie und Preis in Ruhe besprechen.
Welche Hindernisse verzögern den Immobilienverkauf 2026?
Neben fehlenden Unterlagen gibt es 2026 einige Hindernisse, die Verkäufe regelmäßig verzögern oder gefährden.
Fehlender oder veralteter Energieausweis
Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 10.000 €. Wichtiger: Käufer und Finanzierungsbanken prüfen den Energieausweis inzwischen als Kreditrisiko. Schlechte Effizienzklassen (E–G) können die Finanzierung direkt erschweren oder zu höheren Eigenkapitalanforderungen führen — alles zu Pflichten und Fristen erkläre ich im Ratgeber Energieausweis.
Die 5-Wochen-Frist der Banken — und warum fehlende Unterlagen teuer werden
Das ist ein Problem, das ich täglich erlebe. Banken haben interne Vorgaben: Ein Bearbeitungsfall soll in der Regel innerhalb von fünf Wochen abgeschlossen sein. Gute Energieklassen (A, B) bringen dabei Vorteile bei Zinsen und Beleihungswert — schlechte Klassen (E–G) erschweren die Finanzierung von Anfang an.
Wenn Unterlagen fehlen und erst neu erstellt werden müssen — etwa durch einen Architekten für fehlende Grundrisse — läuft man Gefahr, diese Frist zu überschreiten. Die Bank lehnt dann nicht wegen der Immobilie ab, sondern weil der Vorgang nicht rechtzeitig abgeschlossen werden konnte.
Aus meiner Praxis: Genau das passiert regelmäßig. Ein Interessent hat eine Finanzierungszusage in Aussicht — aber der Verkäufer hat keine aktuellen Grundrisse, die Baugenehmigung für den Anbau aus den 90er Jahren fehlt, und der Energieausweis ist abgelaufen. Der Architekt braucht drei Wochen, das Baurechtsamt weitere vier. Die Bank schließt den Fall — Frist überschritten. Der Käufer verliert die Finanzierungszusage, der Verkäufer verliert den Käufer.
Was wir bei BONA anders machen: Durch langjährige Beziehungen kennen wir in fast jeder Ortschaft in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden und Karlsruhe den richtigen Ansprechpartner. In der Regel können wir nahezu alle notwendigen Unterlagen innerhalb von sieben Tagen beschaffen — statt in vier bis acht Wochen.
Unrealistische Preisvorstellungen
Die häufigste Ursache für lange Standzeiten. Objekte, die deutlich über dem Marktniveau inseriert werden, verlieren nach wenigen Wochen Sichtbarkeit und Glaubwürdigkeit. Eine Preiskorrektur nach unten wird von Käufern als Warnsignal wahrgenommen.
Probleme in der WEG
Bei Eigentumswohnungen können laufende Beschlussanfechtungen, fehlende Instandhaltungsrücklagen oder unklare WEG-Unterlagen Käufer und Banken abschrecken. Es lohnt sich, die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre frühzeitig zu prüfen — bevor der Käufer sie anfordert. Was sich rechtlich bei WEG-Beschlüssen 2026 verändert hat, erkläre ich im Artikel BGH-Urteil 2026: Keine Vergleichspflicht mehr in der WEG.
Mängel, die nicht offengelegt werden
Bekannte Schäden müssen angegeben werden. Wer das unterlässt, riskiert nachträgliche Schadensersatzansprüche — auch wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss steht. Die Aufklärungspflichten werden in der Praxis zunehmend strenger ausgelegt.
Steuerliche Aspekte kurz auf dem Schirm
Ich bin kein Steuerberater und kann keine steuerrechtliche Beratung geben. Aber drei Punkte sollten Sie kennen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
Spekulationsfrist (10-Jahres-Regel)
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft und sie nicht im Verkaufsjahr sowie in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, zahlt auf den Veräußerungsgewinn den persönlichen Einkommensteuersatz. Der Unterschied kann fünf- bis sechsstellig sein.
Besonderheit bei Erbimmobilien
Hier beginnt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers — nicht ab dem Erbfall. Das bedeutet: Eine geerbte Immobilie kann bereits steuerfrei sein, selbst wenn der Erbfall erst kürzlich eingetreten ist.
Eigennutzung als Ausnahme
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit — unabhängig von der 10-Jahres-Frist.
Bitte klären Sie Ihre persönliche Steuersituation vor dem Verkauf mit einem Steuerberater. Die Berechnung hängt von vielen individuellen Faktoren ab.
Fazit
Der Markt für Haus- und Wohnungsverkauf in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden und Karlsruhe ist 2026 deutlich freundlicher als noch 2023 — aber er verzeiht keine Fehler bei Unterlagen, Preis oder Transparenz.
Meine konkrete Empfehlung:
- Starten Sie die Unterlagen-Beschaffung acht Wochen vor dem geplanten Verkaufsstart
- Lassen Sie den Energieausweis frühzeitig prüfen und ggf. aktualisieren
- Klären Sie Steuerfragen vor dem Notartermin mit einem Steuerberater
- Setzen Sie den Angebotspreis auf Basis einer professionellen Markteinschätzung — nicht auf Basis von Portal-Schätzwerkzeugen
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie im aktuellen Markt in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden oder Karlsruhe wirklich wert ist: