Das kommunale Vorkaufsrecht ist in Deutschland kein neues Instrument — doch der aktuelle Referentenentwurf von Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) geht deutlich weiter als alle bisherigen Regelungen. Geplant ist, dass Kommunen künftig Immobilientransaktionen blockieren dürfen, wenn der potenzielle Käufer im Verdacht steht, "verfassungsfeindliche Bestrebungen" zu verfolgen. Das Kabinett soll sich bis Ende Mai 2026 einigen — das Gesetz ist also noch nicht verabschiedet. Als Immobilienmakler, der täglich Verkäufer in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden und Karlsruhe begleitet, halte ich eine nüchterne Einordnung für nötig: Was plant die Bundesregierung genau? Wen trifft das wirklich? Und was bedeutet das für Eigentümer, die jetzt verkaufen wollen?
Was plant die Bundesregierung? Das Hubertz-Gesetz im Überblick
Der Referentenentwurf zur "Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts" — hinter diesem sperrigen Titel verbergen sich drei Bausteine, die für Eigentümer direkt relevant sind.
Der bekannteste und am meisten diskutierte Punkt: Kommunen sollen ein Vorkaufsrecht gegenüber Käufern mit verfassungsfeindlichen Bestrebungen erhalten. Verfassungsschutz und Bundeskriminalamt sollen Informationen über potenzielle Käufer liefern. Übt eine Gemeinde dieses Recht aus, tritt sie anstelle des privaten Käufers in den Kaufvertrag ein — zu denselben Konditionen.
Dazu kommt ein zweiter Baustein, der in der öffentlichen Debatte weniger Aufmerksamkeit bekommt: Die Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten. Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 hatte diese Möglichkeit erheblich eingeschränkt. Hubertz will das rückgängig machen.
Dritter Punkt: Kommunen sollen leichter gegen sogenannte Schrottimmobilien vorgehen können — im Extremfall durch Enteignung, wenn eine Immobilie dauerhaft verwahrlost und die Umgebung beeinträchtigt.
Was der Entwurf konkret ändert:
- Milieuschutzgebiet — heute stark eingeschränkt (BVerwG-Urteil 2021), künftig: wiederhergestellt
- Sanierungsgebiet — besteht bereits heute, bleibt unverändert
- "Verfassungsfeindlicher" Käufer — heute nicht vorgesehen, künftig: neu geplant
- Schrottimmobilie / Verwahrlosung — heute begrenzt möglich, künftig: erweitert
Stand April 2026: Der Entwurf befindet sich noch in der Ressortabstimmung. Bis zur Kabinettsentscheidung (geplant bis Ende Mai 2026), anschließend Bundestag und Bundesrat, sind erhebliche Änderungen möglich. Kein Eigentümer muss jetzt in Panik verfallen.
Wie läuft das kommunale Vorkaufsrecht in der Praxis ab?
Das Vorkaufsrecht läuft immer über den Notartermin. Bei jedem Immobilienverkauf ist der Notar verpflichtet, den beurkundeten Kaufvertrag der zuständigen Gemeinde zu melden. Die Gemeinde hat dann eine gesetzlich definierte Frist — aktuell meist zwei Monate — um zu entscheiden, ob sie ihr Recht ausübt.
Wenn die Gemeinde einschreitet, tritt sie zu exakt denselben Konditionen in den Kaufvertrag ein, die zwischen Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer vereinbart waren. Der Verkäufer bekommt seinen ausgehandelten Kaufpreis — verliert aber das Recht, selbst zu entscheiden, an wen die Immobilie geht.
Neu wäre nach dem Hubertz-Entwurf: Die Gemeinde müsste prüfen, ob der ursprüngliche Käufer als "verfassungsfeindlich" eingestuft werden kann. Dafür würden Verfassungsschutzdaten herangezogen. Erst wenn das bejaht wird, darf das kommunale Vorkaufsrecht aus diesem Grund ausgeübt werden.
Wen betrifft der Gesetzentwurf — und wen nicht?
Das ist die entscheidende Frage für Eigentümer, die mit dem Gedanken spielen zu verkaufen. Die ehrliche Antwort: Die große Mehrheit der Verkäufer wird vom neuen "Extremismus-Tatbestand" aller Voraussicht nach nicht betroffen sein. Dieser zielt auf einen sehr engen Anwendungsfall.
Für die alltägliche Praxis deutlich relevanter ist die Rückkehr des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten. Dieses betrifft:
- Eigentümer von Wohngebäuden in ausgewiesenen Milieuschutzgebieten städtischer Kommunen
- Inhaber von Objekten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten
- Mehrfamilienhausbesitzer in angespannten Wohnungsmärkten mit entsprechenden Satzungen
In Freiburg — wo der Wohnungsmarkt seit Jahren zu den angespanntesten in Baden-Württemberg gehört — haben Kommunen ein erhebliches Interesse daran, Einfluss auf Eigentumsübergänge zu nehmen. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen lagen 2024 bei durchschnittlich 4.800 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss Freiburg, Immobilienmarktbericht 2024). Bei solchen Preisen reagieren Kommunalpolitiker sensibel.
Meine Einschätzung: Was das für Eigentümer in Freiburg, Offenburg und Karlsruhe bedeutet
Ich begleite Eigentümer seit Jahren beim Verkauf ihrer Immobilien — von Einfamilienhäusern in Freiburg-Haslach bis zu Mehrfamilienhäusern in Offenburg und Karlsruhe. Wenn ich den Hubertz-Entwurf lese, sehe ich zwei sehr unterschiedliche Dinge, die hier unter einem Dach zusammengefasst werden.
Das Ziel, zu verhindern dass verfassungsfeindliche Organisationen systematisch Immobilien als Infrastruktur erwerben, halte ich für nachvollziehbar. Solche Fälle gibt es, und sie beschäftigen Kommunen seit Jahren.
Die Umsetzung wirft für mich jedoch echte Fragen auf. Wer entscheidet am Ende, wer "verfassungsfeindlich" ist? Verfassungsschutzeinstufungen sind rechtlich umstritten, in der Vergangenheit mehrfach vor Gericht gescheitert — und sie sind politisch nicht neutral. Ich halte es für problematisch, wenn ein weisungsgebundener Behördenapparat darüber entscheidet, ob ein Kauf stattfinden darf oder nicht. Das schafft Rechtsunsicherheit für alle Seiten.
Was mich in meiner täglichen Arbeit praktisch mehr beschäftigt, ist der zweite Baustein: die Rückkehr des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten. Das ist kein hypothetisches Szenario für die Zukunft — das ist eine sehr konkrete Frage für Eigentümer in bestimmten Freiburger Stadtteilen schon heute.
Aus unserer Praxis: Wir haben einen Fall begleitet, in dem die Gemeinde unsere Klientin bereits vor dem Notartermin informierte, dass sie das Vorkaufsrecht wahrscheinlich ausüben werde. Diese informelle Ankündigung reichte aus, um mehrere ernsthafte Kaufinteressenten zu verunsichern — wer möchte schon einen Kaufvertrag unterschreiben, wenn unklar ist, ob er Bestand hat? Das Tückische: Offiziell entscheidet die Gemeinde erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und sie den formellen Bescheid ausstellen muss. Diese Grauzone zwischen informeller Ankündigung und formeller Entscheidung ist für Verkäufer besonders belastend — und genau dort brauchen Eigentümer einen erfahrenen Makler an ihrer Seite.
Was sollten Eigentümer jetzt konkret tun?
Mein wichtigster Rat zuerst: Ruhe bewahren. Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Zwischen Referentenentwurf, Kabinett, Bundestag und Bundesrat vergehen erfahrungsgemäß weitere Monate. Ein Inkrafttreten vor Herbst 2026 ist unrealistisch.
Was Sie jetzt tun können:
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Prüfen, ob Ihre Immobilie in einem Milieuschutz- oder Sanierungsgebiet liegt. Diese Information erhalten Sie beim Stadtplanungsamt Ihrer Gemeinde. In Freiburg sind die entsprechenden Satzungen öffentlich zugänglich. Das kommunale Vorkaufsrecht kann in solchen Gebieten schon heute bestehen — unabhängig vom Hubertz-Entwurf.
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Verkaufszeitpunkt strategisch prüfen. Wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, kann es sinnvoll sein, diesen vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes abzuschließen — nicht aus Panik, sondern aus Planungssicherheit. Ein hilft dabei, den richtigen Zeitpunkt zu finden.
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Professionelle Begleitung sicherstellen. Ein erfahrener Makler kennt die lokalen Vorkaufsrecht-Konstellationen, koordiniert die Meldepflichten gegenüber der Gemeinde und sorgt dafür, dass alle Fristen korrekt eingehalten werden. Mit unserer internationalen Käuferbasis erreiche ich auch Interessenten aus dem europäischen Ausland, die solche rechtlichen Rahmenbedingungen nüchtern einschätzen können.
Fazit
Das kommunale Vorkaufsrecht erfährt mit dem Hubertz-Entwurf eine erhebliche Erweiterung — in zwei verschiedene Richtungen. Die neue Extremismus-Klausel polarisiert und wird politisch heftig diskutiert. Für die meisten Eigentümer ist sie jedoch der weniger relevante Teil.
Deutlich praxisnäher ist die Rückkehr des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten. Wer eine Immobilie in einem solchen Gebiet besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, sollte das jetzt prüfen — nicht warten, bis das Gesetz in Kraft ist. Welche Fehler Eigentümer beim Hausverkauf am häufigsten machen und wie man sie vermeidet, habe ich in einem eigenen Artikel zusammengefasst.