Vergleichsangebote in der WEG waren lange ein ungeschriebenes Gesetz: Drei Angebote vor jeder Reparatur — sonst riskiert die Eigentümergemeinschaft eine Beschlussanfechtung. Damit ist es vorbei. Der Bundesgerichtshof hat am 27. März 2026 entschieden, dass es keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vor Erhaltungsmaßnahmen gibt (Az. V ZR 7/25). Maßgeblich ist künftig nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Gerade jetzt — im Frühjahr 2026, wenn in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden und Karlsruhe viele Eigentümergemeinschaften ihre jährlichen Versammlungen abhalten — ist dieses Urteil für jeden Wohnungseigentümer relevant. Beschlüsse können schneller gefasst werden. Aber das bringt auch neue Verantwortung mit sich.
Was hat der BGH genau entschieden?
Der Ausgangsfall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ließ Fenster und Verglasungen am Gemeinschaftseigentum austauschen — ohne vorher Vergleichsangebote einzuholen. Die Aufträge gingen an Handwerksbetriebe, mit denen die WEG seit Jahren gut zusammenarbeitete. Ein Eigentümer klagte gegen den Beschluss: Ohne Vergleichsangebote sei er fehlerhaft zustande gekommen.
Der V. Zivilsenat des BGH wies die Klage ab. Begründung: Eine starre Pflicht zu einer Mindestanzahl von Vergleichsangeboten kennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Entscheidend ist, ob die Eigentümerversammlung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage entschieden hat — ob die Informationen angesichts Art, Dringlichkeit und Umständen der Maßnahme ausreichten.
Langjährige positive Erfahrungen mit einem Handwerksbetrieb können dabei eine ebenso tragfähige Grundlage sein wie drei neue Vergleichsangebote. Die offizielle Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs finden Sie direkt auf der BGH-Website.
Was bedeutet das für Ihre nächste Eigentümerversammlung?
Das Frühjahr ist traditionell Hochsaison der Eigentümerversammlungen — auch in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden und Karlsruhe. Wenn Ihr Verwalter jetzt Erhaltungsmaßnahmen zur Abstimmung stellt, gelten neue Spielregeln.
Konkret heißt das für die Praxis:
- Die Verwaltung kann eine Reparatur mit nur einem Angebot zur Beschlussfassung bringen, ohne dass der Beschluss allein deshalb anfechtbar ist.
- Als Eigentümer können — und sollten — Sie trotzdem nachfragen: Auf welcher Grundlage wurde entschieden? Gibt es Referenzen des Handwerkers? Ist der Preis marktüblich?
- Die WEG-Verwaltung trägt weiterhin die Verantwortung, wirtschaftlich und sorgfältig zu handeln. Das Urteil ist kein Freibrief für beliebige Auftragsvergaben.
In meiner Praxis erlebe ich regelmäßig, dass Eigentümerversammlungen an formalen Fragen scheitern — während die inhaltliche Prüfung zu kurz kommt. Das BGH-Urteil lenkt den Fokus jetzt auf das Wesentliche: Was kostet die Maßnahme, und ist das gerechtfertigt?
Aus meiner Praxis: Eine Eigentümerin aus der Karlsruher Südweststadt wollte ihre Zweizimmerwohnung verkaufen — gut gelegen, gepflegter Altbau, eigentlich problemlos zu vermitteln. Kurz vor dem Notartermin tauchte im WEG-Protokoll eine laufende Beschlussanfechtung auf: Ein Miteigentümer hatte die Beauftragung eines Malerbetriebs angefochten, weil kein drittes Vergleichsangebot vorlag. Der Käufer zog sich zurück — zu viel Unsicherheit. Der Verkauf verzögerte sich um vier Monate. Mit dem BGH-Urteil von 2026 wäre diese Anfechtung aller Wahrscheinlichkeit nach gescheitert.
Wann sollten Sie als Eigentümer trotzdem auf Vergleichsangebote bestehen?
Das Urteil schafft keine Pflicht ab — es stellt nur klar, dass keine existiert hat. Als Eigentümer haben Sie weiterhin das Recht, in der Versammlung Transparenz zu fordern und Vergleichsangebote in der WEG per Beschlussantrag einzufordern.
Mein Rat: Bestehen Sie auf Vergleichsangebote, wenn...
- die Maßnahme einen hohen Auftragswert hat. Bei Dachsanierungen oder Fassadenarbeiten im fünfstelligen Bereich ist ein Angebotsvergleich nicht nur vernünftig — er schützt alle Eigentümer.
- der Handwerksbetrieb der Gemeinschaft neu oder unbekannt ist. Langjährige Erfahrung rechtfertigt Vertrauen. Ein unbekannter Anbieter ohne Referenzen nicht.
- Zeitdruck vorgeschoben wird. Echte Notfälle wie ein Wasserschaden erfordern schnelles Handeln. Routine-Reparaturen ohne echten Zeitdruck sollten auch ohne formale Angebotspflicht gut begründet sein.
- Sie den Preisrahmen nicht einschätzen können. Holen Sie sich im Zweifel eine zweite Meinung — oder stellen Sie einen Beschlussantrag, dass die Verwaltung bei dieser konkreten Maßnahme mindestens zwei Angebote vorlegt.
Wann ist ein WEG-Beschluss trotzdem anfechtbar?
Das BGH-Urteil verschiebt die Beweislast deutlich: Wer einen Beschluss anfechten will, muss künftig konkret nachweisen, dass etwas falsch gelaufen ist — der bloße Mangel an Vergleichsangeboten in der WEG reicht nicht mehr.
Ein Beschluss kann weiterhin anfechtbar sein, wenn:
- der vereinbarte Preis nachweislich deutlich über dem Marktpreis liegt
- der Auftragsumfang in der Versammlung unklar oder irreführend dargestellt wurde
- Interessenkonflikte vorliegen — etwa wenn die Verwaltung einen ihr nahestehenden Betrieb beauftragt
- gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen wurde (§ 19 WEG)
Wichtig: Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG). Diese Frist gilt absolut — wer sie verpasst, verliert sein Anfechtungsrecht, auch wenn der Beschluss inhaltlich fehlerhaft war. Eine juristische Einordnung des Urteils finden Sie im Beitrag von LTO.
Haben Sie nach einer Eigentümerversammlung den Verdacht, dass ein Beschluss fehlerhaft ist?
Was Eigentümer in Freiburg, Offenburg, Baden-Baden und Karlsruhe jetzt tun sollten
In den Städten entlang der Rheinschiene sind Wohnungseigentümergemeinschaften besonders verbreitet — vor allem in Freiburg und Karlsruhe, wo der Geschosswohnungsbau dominiert. Laut Statistischem Bundesamt lebten 2024 bundesweit rund 9,8 Millionen Menschen in eigengenutzten Eigentumswohnungen, ein großer Teil davon als WEG-Mitglieder mit direktem Bezug zu Fragen rund um Erhaltungsmaßnahmen und Beschlussfassung.
Mein konkreter Rat für die anstehenden Frühjahrsversammlungen 2026:
- Tagesordnung vorab prüfen. Welche Erhaltungsmaßnahmen stehen zur Abstimmung? Liegt eine Kostenschätzung oder Leistungsbeschreibung vor?
- Schriftlich nachfragen. Stellen Sie der Verwaltung vor der Versammlung schriftliche Fragen zur Entscheidungsgrundlage. Das schafft Dokumentation — und manchmal Antworten, die Sie in der Versammlung so nicht bekommen würden.
- Wirtschaftlichkeit einfordern. Per Beschlussantrag können Sie für konkrete Maßnahmen festlegen, dass zwei oder drei Vergleichsangebote in der WEG eingeholt werden. Nutzen Sie dieses Instrument bei größeren Vorhaben.
- Protokoll aufmerksam lesen. Fehler im Protokoll sind schwerer zu korrigieren als Fehler in der Versammlung selbst. Beantragen Sie Änderungen innerhalb der üblichen Fristen.
Für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten: Ausgaben für Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums, die Sie als WEG-Mitglied tragen, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Eine gut geführte und dokumentierte WEG erleichtert dabei die Steuererklärung erheblich.
Fazit: Weniger Bürokratie — aber mehr Wachsamkeit
Das BGH-Urteil ist ein sinnvoller Schritt. Es befreit Eigentümergemeinschaften von einem formalen Ritual, das oft mehr Energie kostete als es Schutz bot. Wer jahrelang gute Erfahrungen mit einem Handwerker gemacht hat, braucht keine drei Vergleichsangebote in der WEG mehr — das ist gesunder Menschenverstand, der jetzt höchstrichterlich bestätigt ist.
Aber das Urteil ist kein Freifahrtschein. Als Eigentümer bleibt es Ihre Aufgabe, die Verwaltung zu kontrollieren und Wirtschaftlichkeit einzufordern. Der Wert Ihrer Eigentumswohnung hängt nicht zuletzt davon ab, wie gut das Gemeinschaftseigentum gepflegt wird — ein Aspekt, der auch beim Verkauf direkt sichtbar wird.
Mehr zur Instandhaltungspflicht lesen Sie in unserem Beitrag Instandhaltung und Reparaturen 2026: Was Eigentümer wissen müssen →
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